Pisa è il mercato della zona che dipende meno da una stagione. La domanda arriva tutto l'anno e da direzioni diverse: il turismo della Torre, che si ferma una o due notti e riparte; l'aeroporto, che porta chi atterra tardi o parte presto; l'università e l'ospedale, che generano soggiorni di lavoro, di studio e di cura anche a novembre. Nessuna di queste fonti è grande da sola, ma insieme riempiono un calendario che sulla costa resta vuoto per otto mesi.
Il problema del proprietario è quindi l'opposto di quello della Versilia. Non si tratta di riempire dieci settimane, ma di gestire un ricambio continuo: molti arrivi, soggiorni brevi, pulizie frequenti, una casa che si consuma più in fretta. Un appartamento a Pisa vive di organizzazione più che di prezzo, e senza un metodo per i cambi, gli accessi e le comunicazioni con l'ospite il ricavo annuo si disperde in costi operativi. Horizonte Selections imposta la gestione a Pisa su questo.
La posizione decide il tipo di ospite. Il centro storico, fra piazza dei Miracoli, i lungarni e Borgo Stretto, attira il turismo di passaggio e le coppie; qui contano i minuti a piedi dalla Torre e dalla stazione, e la possibilità di lasciare l'auto, perché il centro è in gran parte ZTL. Le zone verso l'ospedale di Cisanello e l'università attraggono soggiorni più lunghi e meno legati al turismo. Sono ospiti diversi, con esigenze diverse, e un immobile va posizionato sul suo pubblico, non su una Pisa generica.
Il prezzo a Pisa si muove su una scala più corta che sulla costa, ma con picchi propri: la Luminara di San Ranieri a giugno prima di tutto, poi il Gioco del Ponte, le lauree e i congressi. Sono date che il mercato conosce e che vanno intercettate in anticipo con le tariffe dinamiche, perché una settimana ordinaria e una di evento valgono cifre diverse anche in una città con domanda costante.
Un aspetto che i proprietari sottovalutano è la qualità dell'arrivo. Chi resta una notte sola giudica la casa dal primo quarto d'ora: le istruzioni per raggiungerla, il parcheggio, l'accesso autonomo, il funzionamento di tutto al primo tentativo. In un mercato di soggiorni brevi la recensione si forma all'ingresso, e un immobile con un arrivo preciso accumula valutazioni migliori di uno più bello con un arrivo confuso.
Gli adempimenti hanno le loro scadenze: comunicazione degli alloggiati, imposta di soggiorno del Comune di Pisa, CIN, regole aggiornate di anno in anno. Con un ricambio così frequente la comunicazione degli alloggiati, dovuta entro 24 ore da ogni arrivo, si ripete più volte a settimana. Horizonte Selections li coordina all'interno della gestione e ne rende conto al proprietario nel rendiconto periodico.
